Pague menos ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Inter vivos)
Comprou imóvel? Quer pagar menos ITBI? Que tal uma restituição garantida pelo Poder Judiciário?
Se você comprou imóvel nos últimos 05 anos provavelmente gastou mais de ITBI do que precisava! As prefeituras têm cobrado ITBI, imposto de transmissão de bens inter vivos, sobre o valor venal de referência, ou seja, um valor atribuído de forma unilateral pelo Município. Não confundir com o valor venal do IPTU, a prefeitura lança um valor venal no IPTU, e quando você vai vender o “valor venal de referência” é diferente e bem maior.
O ITBI na maioria dos municípios é de 4% sobre o valor do imóvel. A lei determina cobrar ITBI sobre o valor real compra e venda, ou seja, o valor pelo qual o imóvel foi escriturado.
Mas alguns municípios criaram decretos para arrecadar mais e prejudicar o comprador de imóvel, fazendo-o pagar mais imposto de que a lei exige, chamam essas cobranças maiores de valor venal de referência.
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Valor Cobrado x Valor Correto – Alíquota de ITBI = 4% |
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| Valor que o município te cobrou de ITBI | Valor que a lei manda pagar de ITBI |
| Valor venal de referência = R$ 800.000 | Valor venda real = R$ 500.000 |
| Valor pago R$ 32.000 | Valor correto R$ 20.000 |
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Quanto será a restituição? |
| A restituição é a diferença entre o valor cobrado e o valor correto, ou seja:
R$ 32.000 – R$ 20.000 = R$ 12.000 O valor será terá correção monetária e acréscimo de juros legais |
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Quais os custos? |
| Para restituir até R$ 15.000,00, cobram taxas judiciais no valor de R$ 600,00
Honorários advocatícios custam 30% do valor restituído |
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Que documentos preciso ter para conseguir a restituição? |
| Comprovante de pagamento de ITBI – a guia do imposto paga ou comprovante bancário de pagamento.
Contrato de compra e venda Escritura do imóvel |
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Quanto tempo leva? |
| Considerando restituições até R$ 60.000,00, estimamos entre 12 e 24 meses.
Restituições até R$ 60.000,00 são pagas por RPV, requisições de pequeno valor, que têm pagamento prioritário. |
Explicação técnica, com base legal e resultados dos Tribunais:
CTN, Código Tributário Nacional
“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. (g.n.)”
A legislação do Município de São Paulo, Lei 11.154/1991 com redação dada pela Lei 14.256/2006
Art. 7º. Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. (g.n.)
Posteriormente para arrecadar mais, veio o Decreto 55.196/2014:
Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. (g.n.)
Em alguns municípios, como em São Paulo, a base de cálculo do ITBI é o “valor venal de referência”, criação do próprio Município de São Paulo. Neste Município, a base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, calculado pela Prefeitura de São Paulo, com base no Decreto nº 51.627/2010 e na Lei nº 11.154/1991.
A doutrina especializada no assunto e a jurisprudência pacificaram o entendimento no sentido de que o valor venal sempre deve corresponder ao efetivo valor da operação comercial de compra e venda (valor da transmissão do bem).
Para fins de incidência do ITBI, nada mais é que o valor pelo qual o bem seria transmitido em condições de mercado, ou seja, o valor de venda do imóvel objeto da transação imobiliária.
O valor de referência, criado pelo Município de São Paulo e considerado como base de cálculo para o ITBI, não representa o real valor de mercado do imóvel e atualmente majora demasiadamente a base de cálculo do ITBI. Prática ilegal.
O valor venal de referência estabelecido pelo Município é inconstitucional, pois é criado por decreto e aumenta ilegalmente o valor do imposto, alterando o critério de incidência (base de cálculo).
O poder judiciário já resolveu a situação, é o entendimento do STJ:
“TRIBUTÁRIO – IPTU – MAJORAÇÃO – ATO DO PODER EXECUTIVO – PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA (ART. 97, II, §§ 1º E 2º DO CTN) – VEDADA A ATUALIZAÇÃO DO VALOR VENAL DOS IMÓVEIS POR DECRETO DO EXECUTIVO – I – Pelo princípio da reserva legal, a majoração do tributo é privativa da lei, formalmente elaborada, ainda quando esta majoração decorra da modificação da base de cálculo. II – In casu, era vedado ao Prefeito, por mero Decreto, atualizar o valor venal dos imóveis sobre os quais incide o IPTU, com base em uma tabela (Planta de Valores), ultrapassando, sensivelmente, a correção monetária a que estava autorizado a efetivar, por via de ato administrativo. III – Recurso provido, por unanimidade. (STJ – REsp 97.730 – MG – 1ª T. – Rel. Min. Demócrito Reinaldo – DJU 25.11.1996 – p. 46155)”
Vejamos o entendimento pacífico do Colendo Superior Tribunal de Justiça acerca da base de cálculo do ITBI:
“Isso porque é amplamente sabido que valor venal significa valor de venda do imóvel. Basta consultar os bons dicionários para confirmar que venal indica “referente a venda” (Aurélio), “relativo a venda” (Houaiss).
No ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerando como, repito, o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado.
A jurisprudência do STJ é clara ao admitir que, na hipótese de hasta pública, o preço da arrematação (e não o da avaliação) reflete o valor venal do imóvel e, portanto, deve ser adotado como base de cálculo do ITBI: (…)
A mesma lógica se aplica na compra e venda entre particulares. De fato, o valor real da operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de valores.” (g.n.)
Posição do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“EMENTA: Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença que concedeu a ordem. Recurso que pretende a reforma e reexame necessário. A base de cálculo do ITBI deve observar o valor venal do imóvel no momento da compra e venda, importância que pode ser diversa daquela estimada para fins de IPTU. ”
A legislação imobiliária e a jurisprudência são claras e unânimes no sentido de que o valor venal, para fins de incidência do ITBI, deve sempre corresponder ao valor da operação comercial.
Para o contribuinte não ser obrigado a pagar mais ITBI do que o necessário é possível ingressar com Mandado de Segurança e conseguir autorização para recolher o valor correto.
Para aquele que comprou imóvel e já pagou ITBI mais caro é permitido pedir a restituição, ingressando com ação de repetição de indébito e receber a devolução do que pagou a mais.
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Como calcular quanto vou receber na restituição? |
| O valor do ITBI é 3% do valor venal (da escritura)
Calcular 3% sobre o valor da escritura e deduzir/subtrair do valor já pago (de ITBI) na transferência, o resultado é o valor da restituição. |
Por Gilberto de Jesus da Rocha Bento Júnior, advogado e contabilista expert em advocacia empresarial, pós-graduado em direito empresarial, direito processual, direito tributário, empreendedorismo e tribunal do júri, cursou doutorado em direito constitucional. Acredita que para obter sucesso o conhecimento e cultura são fundamentais, por isso, fez mais de 300 cursos livres de assuntos diversos como marketing, negociação, matemática financeira, gestão ambiental, tributos diretos e indiretos, substituição tributária, departamento pessoal, gestão de pessoas e continua agregando conhecimento sobre a natureza humana, experiência internacional com estudos em Londres, Buenos Aires e Cape Town, e vivencias em todos os continentes.
